A Reforma Tributária traz mudanças que merecem a atenção dos síndicos, administradoras e conselheiros. Mas, via de regra, o condomínio não será impactado diretamente pela cobrança do IBS e da CBS, por não ser contribuinte direto desses tributos. Nesse primeiro momento, os principais impactos tendem a aparecer nos contratos e custos dos prestadores de serviços, como limpeza, segurança, manutenção e outros fornecedores.

Mas existe uma exceção prevista em lei que poucos condomínios têm observado e que pode gerar impacto direto: os casos em que o condomínio obtém receitas decorrentes de serviços ou outras operações com terceiros.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu regras específicas para os condomínios edilícios, incluindo a chamada regra 80/20, que considera a origem das receitas do condomínio.

Quando 80% ou mais da receita vem das taxas e demais valores pagos pelos próprios condôminos, o condomínio permanece no regime favorecido. Já quando as receitas provenientes de terceiros ultrapassam 20% do total, entram em cena regras específicas de tributação sobre determinadas operações. Também existe a possibilidade de o condomínio optar pelo regime regular do IBS e da CBS.

Por isso, conhecer todas as fontes de receita será cada vez mais importante. Aluguéis de espaços, publicidade, antenas, cessão de áreas e outras receitas precisam estar devidamente identificados e acompanhados.

E os custos do condomínio?

Mesmo quando o condomínio não estiver sujeito diretamente ao regime regular, a Reforma pode gerar impactos indiretos. Empresas de limpeza, segurança, manutenção, jardinagem, portaria remota e outros fornecedores também passarão pela adaptação ao novo sistema tributário.

Essas mudanças podem refletir nos preços dos serviços e, consequentemente, no orçamento condominial.

Por isso, o síndico deve:

• Mapear todas as receitas do condomínio;
• Revisar contratos e fornecedores;
• Acompanhar possíveis alterações nos custos;
• Conversar com a administradora e o contador;
• Atualizar o planejamento financeiro;
• Acompanhar as novas exigências fiscais.

Outro ponto de atenção é a emissão de documentos fiscais. A partir de dezembro de 2026, os condomínios deverão observar novas regras de documentação fiscal, tornando importante preparar sistemas e processos administrativos com antecedência.

Previsibilidade financeira ganha importância

A Reforma Tributária acontece em um período de transição que seguirá pelos próximos anos. Nesse cenário, ter controle sobre receitas e despesas será fundamental para que o condomínio consiga se adaptar sem comprometer seu equilíbrio financeiro.

A inadimplência também pode dificultar esse planejamento, reduzindo os recursos disponíveis para despesas, manutenções e obras.

Por isso, além de acompanhar as mudanças tributárias, o síndico precisa buscar mais previsibilidade sobre o caixa e a arrecadação.

Informação, planejamento e organização financeira serão essenciais para que os condomínios atravessem essa transição com mais segurança.